长期以来，建设单位拖欠施工企业工程款一直是困扰施工企业的一大难题，据省招标办介绍，目前我省的工程拖欠款已超过100亿元，成为经济生活中的顽疾。为了规范市场经济秩序，立法者在1999年10月1日生效的合同法第286条中规定了承包人可以与发包人协议将工程拆价，也可以申请法院依法将工程拍卖，并优先受偿工程价款。但是由于缺乏相关的可操作的规定，自合同法实施以来，各级法院一直未落实该法条的实施，实践中更少有承包人通过了主张优先权而获得受偿的。为了贯彻合同法286条的实施，最高人民法院于2002年6月11日通过了《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》[法释（2002）16号]，并于2002年6月27日起施行，该司法解释共五条，明确了承包人的优先受偿权先于抵押权，明确了优先受偿的工程价款的范围，规定了优先权不得对抗消费者的条件和优先权行使的期限。可以肯定，该司法解释的施行将对广大施工企业有效的追索工程欠款，规范市场秩序起到积极作用，是施工企业维护经济权利的有利武器。由于该解释对优先权的条件及期限做了明确规定，因此对广大施工企业来讲，及时掌握司法解释的精神，及时主张优先权，是至关重要的。为此，本所根据长期法律实践经验和对有关法律、司法解释的理解，提出以下见解：
一、主张优先受偿权的期限
根据司法解释第四条规定，承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程约定的竣工之日起计算。这里的六个月是权利除斥期限，承包人必须在六个月内主张优先权，逾期既丧失该权利。六个月期限的起算点有两个，一是自工程实际竣工日期计算；二是由于工程拖期及“烂尾楼”等情况导致工程未完工但已到合同约定的竣工日期。例如工程于2002年7月1日竣工，则承包人主张优先权的期限自7月1日起至12月31日止。
二、工程款优先受偿的范围
根据司法解释第三条规定，建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出费用，但是不包括因发包人违约造成的损失。这里的违约损失主要指违约金、利息损失等，它不属于工程款本身，因此不列入优先受偿的范围。
应当明确的是，长期以来建设部文件禁止垫资承包，垫资款被视为不合法。但是这次司法解释作了明确规定，对于物化道建设工程中的垫资款属于工程价款，享有优先受偿权。
三、行使优先受偿权的条件和方式
1、对于无法律障碍的工程款，即（1）有承包合同；（2）已竣工或已过合同约定的竣工日期；（3）工程价款已经确认；（4）承包人已向发包人催告的，承包人可在六个月的期限内主张优先权。
2、对于有法律障碍的工程款，比如工程价款尚未确认，或者未发催告函，应当及时确认价款，发出催告函，并在六个月内主张优先权。如果发包方故意拖延，承包人应在六个月期限内向法院起诉或仲裁，要求确认工程款，同时提出优先受偿权。
催告是主张优先权的前置条件，承包人在催告函中应当主张优先权；催告函应于竣工或约定竣工日后及时发出，并给发包人留出合理的时间（根据合同法留置权催告期的规定，应不少于60天）。
主张优先权的方式可以是由承包人提出，与发包人协商将工程折价；若协商不成可以申请人民法院依法将工程拍卖。注意无论什么方式主张优先权，都不应当超过六个月的期限。
四、关于宽限期
司法解释第五条规定，第四条关于行使优先权六个月的期限，自司法解释公布之日起六个月后施行。司法解释于2002年6月11日通过，公告于6月27日见报，因此司法解释应于6月27日施行。从6月27日计算六个月至2002年12月26日。但是由于合同法99年10月1日施行后第286条一直未落实，这期间的拖欠工程款都可以主张优先权，承包人需要一个准备时间，因此，司法解释规定了六个月的宽限期，即承包人主张优先权必须在2003年6月26日前提出。
五、优先权实现中的问题
司法解释规定了优先受偿权的实施，对广大建设施工企业来讲是一个极大的帮助。但是这不等于优先权可以轻易实现，在优先权实现中还面临许多问题。
1、费者购买的商品房已交付全部或大部分款项后，优先权不能对抗买受人，这主要是考虑到消费者买房后居住是基本的生存权，承包人的承包施工是经营行为，生存权优先于经营权。当然在具体问题的处理中应严格区分买房人是否是真正的消费者，买房目的是否为了居住，以及是否已支付了房款的大部分，等等。
2、承包人对工程价款的优先权实际上是留置权在不动产上的延伸。因此，对工程的优先权应当以对工程的留置权为条件。对于已交付使用的工程能否行使优先权司法解释并未明确。
3、对于催告的合理期限，不宜行使优先权的工程种类范围等都有待于进一步明确。
六、加强合同管理及时行使权利
司法解释只是为施工企业保护自身利益提供了外部条件，还需要企业自身的努力。抓管理就是抓效益，加强合同管理，加强签证管理，加强对工程项目从签约到施工全过程动态的管理。这项管理水平的高低 ，影响着企业索赔和优先权实现的绩效。
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